新版商品房買賣合同將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場

□記者王磊實習(xí)生閆朋輝文首席記者陳曉東攝影

閱讀提示 鄭州市民張進勇買房時登記了自己的電話號碼，買房后這個號碼被多家中介、裝修公司“輪番轟炸”。隨著住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的新版“商品房買賣合同”示范文本落地，這一情況可能會得到改善。

5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務(wù)”。除了保密條款之外，新合同還明確：新房交付前購房者可驗房；車位、會所可以約定為業(yè)主所有；遭遇“一房多賣”、房屋質(zhì)量不合格，開發(fā)商除退款外，還要支付已付房款一倍或者購房者全部損失的賠償金……

昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版商品房購房合同。

新聞鄭州近期將啟用新版商品房買賣合同示范文本

張進勇入住鄭州市鄭東新區(qū)一知名小區(qū)已經(jīng)1年半了，但他的手機還會不斷接到騷擾電話�！坝�房產(chǎn)中介問我賣不賣房的，有裝修公司的，還有賣家具、家電的�！睆堖M勇說，“這些騷擾電話，是我簽了買房合同后開始出現(xiàn)的。我在小區(qū)1000多人的QQ群里提及此事，很多業(yè)主表示也有相似經(jīng)歷�！�

5月22日，住建部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同示范文本，首次明確提出“出賣人對買受人信息負有保密義務(wù)”。這一新規(guī)，讓張進勇看到希望：“親戚朋友們以后買房，不會像我接到這么多騷擾電話了吧�！�

“這個合同示范文本是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局在2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》(GF-2000-0171)基礎(chǔ)上，經(jīng)廣泛調(diào)研，多方征求意見后修訂而成的�！编嵵菔幸晃欢啻螀⒓幼〗ú空匍_的新版商品房買賣合同研討會的知情人說。

昨天，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，鄭州市近期將使用新版購房合同。

亮點1 開發(fā)商對購房者信息負有保密義務(wù)

昨天大河報記者看到了新版“商品房買賣合同”示范文本，這個文本共有十章，僅正文就有26頁。新合同明確規(guī)定，購房者擁有驗房的權(quán)利。如果是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，購房者有權(quán)解除合同和要求開發(fā)商賠償損失。如果是除此之外的房屋質(zhì)量存在問題，示范文本第十一條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當先修復(fù)然后交付。

新版商品房買賣合同示范文本有一個亮點：增加買受人信息保密條款，明確出賣人對買受人信息負有保密義務(wù)�！俺鲑u人一般指開發(fā)商，買受人即是購房者。今后，購房者有了這把‘尚方寶劍’，再遭遇信息泄露，完全有理由去起訴開發(fā)商侵權(quán)�！编嵵菔蟹抗芫中旁L室有關(guān)負責人說。

不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果。鄭州市農(nóng)業(yè)路一家在售樓盤置業(yè)顧問劉東說，從買房到入住，購房者的個人信息需要無條件地轉(zhuǎn)出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯(lián)系方式�！皟H約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息泄露的事兒。”

亮點

2

明確車位、會所可以約定為業(yè)主所有

在鄭州市一個普通地下車位逼近20萬元的時代，沒有一個購房者不關(guān)心小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)。然而，鄭州市目前絕大多數(shù)小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。

新版商品房買賣合同示范文本有一個條款：“雙方對其他配套設(shè)施約定如下:1.規(guī)劃的車位車庫；2.會所�！薄皬摹段餀�(quán)法》第74條來看，對于車庫和車位是可以約定的。這個條款意味著，購房者可以在買房時和開發(fā)商約定，車位、會所的產(chǎn)權(quán)直接歸業(yè)主所有�！�河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京說。

除了車位外，針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又很關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標準等問題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。新版商品房買賣合同示范文本引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，出賣人除退還買受人已付房款和利息外，還要支付已付房款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

分析

新版合同分兩個版本或為預(yù)售制改革做鋪墊

“新版合同與老版合同最大的區(qū)別是分為了兩個版本，分別針對商品房預(yù)售和商品房的現(xiàn)房買賣�！鄙鲜鰠⒓幼〗ú啃掳嫔唐贩抠I賣合同研討會的知情人告訴大河報記者。此舉被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為是為預(yù)售制改革做鋪墊。

1994年，備受爭議的商品房預(yù)售制度開始試行。所謂商品房預(yù)售制度，俗稱“期房”（或者樓花），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房款。雖然主流觀點認為，預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，但是現(xiàn)在越來越多的業(yè)界人士認為，預(yù)售制導(dǎo)致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高了地價和房價。

鄭州市一家知名房企營銷總監(jiān)靳波然認為，新的合同文本與預(yù)售制度改革關(guān)系密切。

“新版合同在‘商品房基本狀況’中，增加‘預(yù)售依據(jù)’一欄，注明該商品房由哪個單位批準預(yù)售，以及預(yù)售許可證號等�！苯�波然說，此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”�！斑@些措施，可以完善現(xiàn)在的預(yù)售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行或者擔保公司套現(xiàn)。”

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